點交那天，房客說：「地板拖過、廁所刷過，窗戶也開了一整個禮拜。」房東站在門口，還是皺了眉頭：「這菸味，下一個房客進來三秒就走了。」站在中間的代管人員，手上的點交表沒有一欄可以寫「味道」。
押金爭議裡，味道是最難講清楚的一項。它看不見、拍不到，每個人的鼻子又不一樣。這篇不替任何一方說話，只整理房東、房客，以及包租代管、房仲都用得上的證據，以及怎麼把味道真正處理掉。
※ 本文為一般性整理，不是法律意見。個案請依租約內容與雙方協議，必要時諮詢律師或各地租賃爭議調處管道。
法律怎麼看退租異味
- 押金上限與返還：依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 7 條，住宅租賃的押金不得超過 2 個月租金總額；租約結束、房客返還房屋並清償債務時，房東應返還押金，或抵充債務後返還剩餘部分。店面、辦公室等非住宅用途的租約不適用這條規定。
- 民法第 432 條：承租人應以善良管理人的注意保管租賃物。長期在室內抽菸、寵物排泄物滲入地板與牆面，可能被認為超出一般使用範圍。
- 民法第 455 條：租約結束時，承租人應返還租賃物；有約定使用方式的，依約定方式使用後的狀態返還。租約明訂禁菸、禁養寵物而違約時，房東可主張回復原狀的費用。
- 比例原則：扣多少要跟實際處理成本相當。有正式發票的報價或收據，比口頭估計更有說服力。
雙方都該先留好的 5 種證據
- 入住時的照片與影片：牆面顏色、窗簾、冷氣濾網、衣櫃內側都拍。入住時就有味道，要在點交單寫下來。
- 租約條款：是否禁菸、能否養寵物、退租清潔標準，越具體越好。
- 退租前的封閉測試紀錄：依下面的方法自己測一次，把結果拍下來或寫下來。
- 處理報價與發票：要扣押金的一方，需要拿得出實際費用的憑證。
- 處理前後紀錄：做了什麼、何時進場、前後對照照片；需要更有力的書面佐證，可加購氣味量測。
房客退租前，先自己測一次
退租前自我檢查
- 24 小時封閉測試
關上門窗、關掉除濕機，24 小時後從外面走進來，第一口呼吸就是新房客會聞到的味道。如果明顯悶臭，表示味道已經進到建材裡，清潔帶不走，建議提前處理。
- 冷氣暖風測試
開暖氣模式運轉 10 分鐘。吹出菸味或霉味，代表風管或內機已經受污染，內機與風管的拆洗請冷氣清洗業者處理。
- 拍照存證
測試結果、清潔後的狀態都拍下來，跟入住時的照片放在一起，點交時比較說得清楚。
最難處理的 5 種退租味
- 菸味：焦油附著力強，濕度一變就重新釋放。
- 寵物尿味：尿液乾掉後的殘留一般清潔劑分解不了，太陽一曬、天氣一悶又冒出來。
- 陳年油煙：通風差的廚房，油脂與粉塵在牆面形成一層氣味膜。
- 衣櫃霉味：霉菌長在木材與板材表面，沒根除就會反覆出現。要先控濕、清黴，再除味，順序可參考 地下室霉味處理順序。
- 混合味：囤積物品、廚餘留下的綜合氣味，最影響看屋意願。
為什麼清潔公司處理不了味道
| 做法 | 原理 | 結果 |
|---|---|---|
| 芳香劑、香水噴霧 | 掩蓋 | 香味和臭味混在一起，帶看時反而更可疑 |
| 活性碳、咖啡渣、空氣清淨機 | 吸附空氣中的分子 | 處理不到已經滲進牆面與地板的來源 |
| 開窗通風 | 稀釋 | 菸味、尿味滲透後，可能要好幾個月 |
| 重新油漆 | 覆蓋 | 把味道封進牆裡，房客入住後才爆發 |
| 商用臭氧機分解 | 氧化分解味道分子 | 空屋淨空時處理，最快 48 小時明顯改善 |
清潔和除味是兩件事：看得到的髒污請清潔業者處理，滲進材質的味道再另外分解。各種除味方法適合什麼場合，可以看 除味方法怎麼選。
空屋除味怎麼做
- 遠端評估：LINE 傳房間照片、坪數、味道類型與帶看日期，專員先判斷要處理到什麼程度。
- 空屋分解：AQ 得來速 商用臭氧機搭配商用循環扇，讓處理效果進到衣櫃內側、床底與天花板角落，依實際狀況約 2～3 天。
- 帶看期間維持：窗簾、床墊、鞋櫃等表面噴上 清味門 除味微凝膠；如果新房客已經入住才發現有味道，可改用在有人環境運作的 PHI 商用除味系統。
- 留下紀錄：處理紀錄、前後對照照片與統一發票，談押金時有憑有據。
包租代管、仲介、物業公司
押金爭議發生時，代管人員和仲介常常是被夾在中間的人。與其事後協調，不如把味道變成點交時就有紀錄的一項：
- 點交表加一欄：入住點交與退租點交都記「封閉測試結果」與照片。入住時就有味道，當場寫下來，退租時才不會算到下一任房客頭上。
- 房仲成交前：帶看與交屋前各做一次封閉測試。有味道先告知屋主處理，比入住後才被反映好處理。
- 多戶物件的固定流程：退房通知一到就排程、平日優先處理、統一格式的處理紀錄、月結與正式發票，屋主與房客看到的是同一份資料。
可以從 租客退房異味 頁面了解合作方式，或 LINE 告訴我們戶數、坪數與區域。房東的空置成本試算，可以看 空屋有味道租不出去？
常見問題
房東可以收多少押金？
住宅租賃的押金不得超過 2 個月租金總額。店面、辦公室等非住宅用途的租約不適用這項限制。
除味費用該由誰負擔？
一般來說，味道來自房客的使用行為（例如長期室內抽菸、寵物排泄物未清理）多由房客負擔；來自建物本身（例如漏水造成的霉味）或前一任房客留下的，多由房東負擔。實際仍依租約與雙方協議。
入住時就有前房客的菸味，可以要求房東處理嗎？
可以提出。建議在點交單與租約中寫明，並拍照錄影存證，或要求起租前完成專業除味。
牆面已經被菸燻黃了，除味還有用嗎？
除味處理的是味道，不會讓牆面變白。建議先除味再重新上漆，否則底層的焦油可能穿透新漆。
處理時家具、家電要搬走嗎？
不必。家具布品在場也能處理，時程會從最快 48 小時拉長到約 48～72 小時；貴重收藏品請先告知專員。
點交前先估一次
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